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Oct 01, 2023

A apreensão da habitação nº 2 começou

O mercado imobiliário nos Estados Unidos diminuiu e, em alguns grandes mercados,

O mercado imobiliário nos Estados Unidos diminuiu e, em alguns grandes mercados, de forma muito dramática. Outros mercados ficam um pouco atrás.

Foi assim que aconteceu durante a última Quebra da Habitação, que agora chamo de Quebra da Habitação nº 1. Durante o Housing Bust # 1, Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas, etc. estavam um pouco à frente; outros lugares, como São Francisco, ficaram um pouco atrás. Em 2007, as pessoas em San Francisco pensaram que seriam poupadas da crise imobiliária que viram se desenrolar em todo o país. E então chegou a São Francisco com força total.

Desta vez, São Francisco e o Vale do Silício, e toda a área da Baía de São Francisco, estão na vanguarda, junto com Boise, Seattle e alguns outros. Na área da baía de São Francisco, durante os primeiros 10 meses desta crise imobiliária, Housing Bust #2, o preço médio das casas caiu mais rápido do que durante os primeiros 10 meses da Housing Bust #1. Isso é o que estamos vendo. Entrarei em detalhes em um momento.

Nos Estados Unidos, as vendas de casas caíram mês após mês desde que as taxas de hipoteca começaram a subir, há um ano. Em janeiro, nos EUA, as vendas totais de residências caíram 37% em relação a janeiro do ano passado. As vendas despencaram em todas as regiões, mas caíram mais no Oeste, 42% em relação ao ano anterior, e a pior, se me permite, no Meio-Oeste, 33%. Isso está acontecendo em todos os lugares.

O preço médio de todos os tipos de residências nos Estados Unidos caiu em janeiro pelo sétimo mês consecutivo, uma queda de mais de 13% em relação ao pico de junho. Parte do declínio é sazonal e parte não.

Essa queda reduziu o ganho ano a ano para apenas 1,3%. Nesse ritmo, veremos uma queda de preços em relação ao ano anterior em fevereiro ou março, que seria a primeira queda de preço em relação ao ano anterior nos EUA desde a crise imobiliária 1.

As listagens ativas aumentaram quase 70% em relação ao ano anterior, embora, pelos padrões históricos, ainda sejam baixas. Muitos vendedores estão sentados em suas propriedades vagas e os estão mantendo fora do mercado, e estão colocando-os no mercado de aluguel ou estão tentando fazer disso um aluguel por temporada. E todos esperam que "isso também passe".

"Isso também passará" - essas são as taxas de hipoteca. A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos ultrapassou 7% no final do ano passado e, em janeiro, caiu, caiu para 6% e toda a indústria estava respirando aliviada. Isso se baseava em esperanças fervorosas de que a inflação simplesmente desaparecesse e que o Federal Reserve cortasse as taxas de juros em breve e acabasse com todo esse pesadelo.

Mas no início de fevereiro percebeu-se que a inflação não estava simplesmente indo embora. Os dados de inflação de sexta-feira confirmaram que a inflação está reacelerando, que já iniciou o processo de reaceleração em dezembro. Os preços de alguns bens caíram, mas a inflação nos serviços atingiu o maior nível em quatro décadas. Serviços é quase dois terços do que os consumidores gastam seu dinheiro. A inflação é muito difícil de desalojar dos serviços. O Federal Reserve terá muito trabalho para lidar com isso – o que significa taxas mais altas por mais tempo.

E as taxas de hipoteca voltaram a subir e na sexta-feira voltaram a cerca de 6,9%, de acordo com a medição diária do Mortgage News Daily. Apenas um fio de cabelo abaixo dos 7% mágicos.

E os potenciais vendedores ainda estão sentados em suas propriedades vazias, pensando: e isso também passará.

Então, quantas casas vazias existem? O Census Bureau rastreia isso. No quarto trimestre do ano passado, havia quase 15 milhões de unidades habitacionais vagas – casas unifamiliares, condomínios e apartamentos para alugar. Isso é mais de 10% do estoque total de moradias.

Em 2022, o número total de unidades habitacionais aumentou em mais de 1,3 milhão. Se cada unidade habitacional for ocupada em média por 2,5 pessoas, são moradias para 3,3 milhões de pessoas a mais do que no ano anterior. A população dos EUA não cresceu tão rápido em 2022.

Ok, então aqui estão quase 15 milhões de unidades habitacionais vagas. Destes, 11 milhões estavam vagos o ano todo. Alguns dos 11 milhões estavam sendo reformados para serem alugados e outros estavam à venda, e esse é o estoque que realmente vemos, e há outras razões pelas quais as casas estavam vazias.